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不是吓唬你!学区可能是房产缩水的最大隐患

文章来源: 2019年05月31日 14:46

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  最近,依照东哥“杀老母鸡,养小母鸡”的理论,佩奇我在进行房屋置换操作,进而对区位、学区、地铁、商业等房产增值的主要诱因又做了一轮梳理。

  其中,出于个人原因,“学区”逐渐成为我思考的重点问题,而悟空作为佩奇背后的男人,对老金水区学区房划片问题提出了自己的想法,更是让我有所感悟。

  我先阐明我的观点:高价学区房已经成为明日黄花,因利益分配不均而产生调整的可能性极大,一不留神就有学区价值归零的可能性。

  在移民城市郑州,“学区房”基本成为稍有实力的新郑州人标配,而在土著佩奇看来,有过度炒作的嫌疑。

  1

  一切为了教育公平

  今年2月22日,郑州市教育局副局长在小升初最新的新闻通气会上表示:今年民办初中小升初,郑州将实行电脑派位+自主面谈相结合的方式。

  5月21日,政策落位,河南省教育厅发布2019年郑州市区小升初具体实施方案。政策规定,公办初中依然坚持免试、相对就近入学的原则;民办初中采用电脑派位和学校面谈相结合的方式,实现“一次报名,两所学校,三次机会”。

  这样会产生怎么样的影响?

  1、诸如枫杨等民办优质初中将会失去过去提前圈定优质生源的历史;

  2、原本尖子生扎堆学校中的生源有机会被均摊到各个学校当中;

  3、公办初中有机会再次回到“小升初”舞台的中央。

  而过去民办初中是如何选取优秀的小学毕业生呢?

  通过课外班、培训机构或者学校内部的某种考试机制“掐尖儿”,从而直接将优质生源收入囊中。

  而公立初中呢?一般通过划片+少量关系户+部分成绩好的学生三个主要方面选取学生,生源质量比起私立初中来说显然不够优质。

  在目前高考指挥棒的引导之下,“生源质量”和“升学率”才是教育部门和社会大众考量学校优质与否的标准,素质教育只不过是夹缝中求生的一朵花而已,看似美丽动人,实则并没有卵用。

  无独有偶,教育的改革还不止于此。

网络购彩   近年来,北京、广州等一线发达城市的划片政策持续不断地做调整。比如天河区小升初可能不再按照原本的学区划片,模仿越秀区一样进行电脑派位。

  也就是说,就算你小学在是伊河路或者文一这样的名校,小升初也不排除因为新政策的实施而被分进一般的学校或者差学校。

  从前,学区房贵就是因为其在相当长的一段时间内,可以保证100%划片进入某片区内的固定学校,一般还是优质教育资源。

  就目前的趋势来看,学区房有极大的可能被撕掉“金刚不坏”的外衣,不再成为房产保值增值的利器。

  2

  缘何如此?

  究其根源,是怎样的态势导致这样的局面?

  首先我们需要考虑一个问题,为什么会有优质教育资源和一般教育资源的区别,原因还是教育资源分配的不平均,导致“人往高处走”的状况。

  深圳优质教育资源从罗湖到福田再到南山的变迁,同样在佐证这个道理,随着富人、中产等阶层往某些地方的转移,相对优质的教育资源也会向这个区域转移。

  以郑州为例,小学生数量及增量每年都在呈现走高的态势,郑州在校小学生数量更是在中部六省排名首位。

  小学生的背后,代表了最少三口之家的家庭,而至少小学这6年,是要在郑州的,初高中的6年,大概率也会在郑州,这是最真实的人口增长。

  如果以供需思维判断,这就是上学需求层面的内容。

  其次就是供应层面,以郑州为例,不少名校成立教育集团,开始行“挂羊头卖狗肉”的勾当,收编二三流的学校,挂上优质学校的名字,是再平常不过的事情了。

  举几个例子,位于中原路西三环的绿都城,原名为“伊河路小学绿都城分校”,等房子卖完,生源开始稳定,伊河路小学的名头直接撤掉,现在直接叫“绿都城小学”;

  更有北区某大盘,前宣的时候信誓旦旦承诺“双学区房”,如今房子基本卖完,直接原形毕露开始脱裤子,许多冲着学校而买房的家长群体在交钱之后扑了空,这种事情和诈骗又有什么区别?

  当所谓挂牌名校越来越多,相应的中学教育资源就不够用。

  那么问题就来了。挂牌名校扎堆,可是在职老师的待遇和工资是固定的,谁有义务或者动力去服务额外多出的这些学生和家长?

  学校永远是根据自身师资、场地等资源进行招生,而与学校挂钩的学区房却因为供需关系的失衡导致一涨再涨,这和学校、老师有一毛钱关系吗?

  学区房对应的主体对象是市场行情,而学校招生却从自身情况出发。学区房与学校两者之间并没有某种“合同”或者“契约”做两者的保障。

  而在这个问题上,教育部门掌握着最高的话语权,他们完全可以根据实际情况调整规则。

  在生源稳定的情况下,可以划片;但是在关系户+固定划片生+中产买走学区房等多种因素之下,供需关系发生了失衡,取消划片似乎更加合理。

  随着外来人口持续不断涌入郑州,郑州的小学有没有可能像中学那样进行电脑派位+自主面谈,我想是有极大可能性的。

  如果真是如此,那学区房的价值将会一落千丈,畅想上学+未来升值买入高价学区房的外来中产家庭可能短期内资产损失百万。

  综上所述,还是因为买入学区房的人是被动接受“房子挂钩学校”的,但在供需失衡的时候,没有人会提前告诉你划片要取消了,抓紧卖掉学区房吧!

  因为,最终解释权都归教育主管部门,你能做的,就是接受。这也就是我对所谓的高价学区房不感冒的原因之一。

  3

  是谁在买学区房

  学区房是从属于“房子”整个大概念之上的,更是有其固定的群体和受众。

  还是以郑州为例,学区房大概是城市新移民的特有焦虑。

  富人群体在乎学区房吗?基本不在乎。

  在郑州的几个顶豪当中,有谁是拿着“学区”来当买房的名头?在目前郑州北龙湖豪宅区,除了名门樾府、佳田美林上苑、启迪公寓保障对口上学,还有谁打着学区的名义在卖房?

  在已经脱离基本物质需求的富人群体,上国际学校、走艺术、学管理才是个人要做的,当家庭达到一定层次之后,是要往更深层纵向发展的。

  本地土著在乎学区房吗?也在乎,但是并不严重。

  佩奇我本身就是郑州土著,所以这件事我更有发言权。对于所谓的优质学校,郑州本地土著并没有那么执念,能上更好,不能上的话托关系掏钱,否则就上略次一点的学校。

网络购彩   只要是中等偏上的学校其实都可以,以金水区为例,上不了文一、省实验,就上优胜路、纬五一,再不行就上纬一路,总有一所学校可以上。

  因为如果孩子的学习水平不是数一数二的,去优胜路可能上不了枫杨、外总这样的一流初中,就算去文一的一样上不了,学习习惯的养成与淳正的校风可能比学校本身更重要。

  外来中产阶层在乎学区房吗?极其在乎!

  这个群体应该是郑州学区房的主力购买群体。原因大致有两点:首先受制对郑州了解有限,一般了解到的都是区域内最有名的学校、如中原区的伊河路、互助路小学;金水区的省实验、文一。

网络购彩   而对于伏牛路、建二小、淮河路、纬一路、农科路这样的学校知之甚少。当人们都涌向那几所最顶尖的学校,这些学校就被无限放大甚至被神话,随意出现超乎市场平均价值的“天价学区房”。

  其次就是这些外来的新中产一般受教育水平较高,大专或者本科打底,对于孩子的教育会更加重视,而结合自身的居住需求加上孩子的上学需求,学区房自然成为首选。

  4

  到底谁是谁的起跑线?

  为什么要买学区房?究其根源还是为了下一代能更好。

  下一代更好的基础是什么?就是父母本身或者说整个家庭的起点。

  如果自己不拼搏不奋斗,所有希望都寄托在孩子以及学区房上,大概率会输的很惨。

  孩子优秀的基础是父母优秀,想要孩子优秀,首先需要自己优秀。

  而不是自己在吞云吐雾地打麻将或者目不转睛的盯着屏幕打游戏,然后还一边对孩子说:孩子你要努力,爸妈都老了,以后都要靠你了。

  欧神在一篇文章中,引述了某人的观点,大致阐述了资本主义百年以来,家族传承和发展大体走的套路,对于普通家庭有相当的借鉴意义:

  1、第一代穷孩子学理工解决智力提升的问题;

  2、第二代经商解决情商提升、财富积累;

  3、第三代学医、学法律完成地位巩固;

  4、第四代学艺术追求精神层面;

  5、第五代可以躺在祖先的功劳薄上安心搞同性恋、败家产再回归穷人。

网络购彩   但是,大部分郑州人目前所停留的阶段,还是第一代或第二代。

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